Jaki jest zwrot z mieszkania kupionego na kredyt?
Gdy kupujesz mieszkanie na kredyt, angażujesz tylko część gotówki: wkład własny i koszty zakupu. Reszta ceny pracuje na kredyt, a jego rata co miesiąc pomniejsza dochód z czynszu. ROI z wkładu, zwany zwrotem cash-on-cash, dzieli roczny zysk gotówkowy przez realnie wyłożone pieniądze. Pokazuje efekt dźwigni, którego zwykła stopa zwrotu liczona od pełnej ceny nie oddaje.
Jak liczymy
- zaangażowana gotówka = wkład własny + koszty zakupu,
- zysk roczny = czynsz × 12 − rata × 12 − koszty roczne,
- ROI = zysk roczny ÷ zaangażowana gotówka × 100%.
Przykład: kawalerka za 450 000 zł, najem 2800 zł
Kupując za gotówkę, angażujesz 450 000 zł plus 25 000 zł kosztów zakupu, razem 475 000 zł. Przy czynszu 2800 zł miesięcznie i kosztach 6000 zł rocznie zysk wynosi 27 600 zł, co daje ROI 5,81% i przepływ 2300 zł miesięcznie.
To samo mieszkanie na kredyt z wkładem 120 000 zł i ratą 2100 zł angażuje tylko 145 000 zł gotówki, ale rata zjada większość czynszu. Zysk spada do 2400 zł rocznie, ROI do 1,66%, a przepływ do 200 zł miesięcznie. Kalkulator mierzy zwrot z zaangażowanej gotówki i nie liczy kapitału, który przy kredycie narasta wraz ze spłatą rat, ani zmiany wartości nieruchomości.
Dźwignia działa w obie strony
Kredyt potrafi podnieść zwrot z wkładu, bo mniejszą kwotą kontrolujesz całą nieruchomość. Jeśli jednak czynsz nie pokrywa raty i kosztów, przepływ jest ujemny i co miesiąc dopłacasz. Rachunek celowo traktuje całą ratę jako wydatek, choć jej część spłaca kapitał i wraca do ciebie jako majątek. Pełny zwrot z inwestycji jest więc trochę wyższy niż sam cash-on-cash, ale za to mniej płynny.
Najczęstsze pytania
Czym różni się to od stopy zwrotu z najmu?
Stopa zwrotu z najmu liczy dochód od pełnej ceny mieszkania, czyli zakup za gotówkę. ROI z wkładu liczy zwrot od pieniędzy faktycznie wyłożonych, uwzględniając ratę kredytu. To pokazuje efekt dźwigni.
Co to jest zwrot z wkładu (cash-on-cash)?
To roczny zysk gotówkowy podzielony przez gotówkę zaangażowaną w inwestycję: wkład własny plus koszty zakupu. Mówi, ile procent włożonych pieniędzy wraca co roku.
Dlaczego kredyt może podnieść ROI?
Angażujesz mniej własnej gotówki, a mieszkanie pracuje w całości. Jeśli czynsz pokrywa ratę i koszty z nadwyżką, zwrot z wkładu bywa wyższy niż z zakupu za gotówkę. Dźwignia zwiększa też ryzyko.
Czy rata kredytu to koszt w tym rachunku?
Tu odejmujemy całą ratę, żeby pokazać realny przepływ gotówki. Część raty spłaca kapitał i wraca do ciebie jako majątek, więc pełny zwrot inwestycji jest nieco wyższy niż sam cash-on-cash.
Kiedy ROI z wkładu wychodzi ujemny?
Gdy czynsz nie pokrywa raty i kosztów. Dopłacasz co miesiąc, licząc na wzrost wartości mieszkania. To strategia bardziej ryzykowna, którą warto policzyć na zimno.